La subasta
Un piso de 80 m² en una ciudad mediana sale a subasta judicial por una hipoteca impagada. Valor de subasta: 150.000 €. Pisos parecidos se venden por unos 165.000 €. La ficha indica que está ocupado por el anterior propietario y que no se puede visitar.
Lo que Marta revisa
- Nota simple del Registro: solo está la hipoteca que se ejecuta; no hay cargas anteriores.
- Comunidad de propietarios: deuda de 2.400 €.
- Ayuntamiento: IBI pendiente de 1.300 €.
- Valor de referencia del Catastro: 118.000 €.
- Estado del piso: por fuera, necesita reforma.
La puja
Marta consigna 7.500 € de depósito (5 %) y puja hasta 108.000 €, el 72 % del valor de subasta. Gana. Al ser la vivienda habitual del deudor y superar el 70 %, el juzgado aprueba la adjudicación.
El coste real
El tiempo
De la puja al decreto de adjudicación: 3 meses. Del decreto a recuperar la vivienda vacía: 7 meses más. Durante ese tiempo, Marta tiene 108.000 € inmovilizados sin poder usar ni alquilar el piso.
Conclusión
Marta paga unos 145.000 € por un piso que vale unos 165.000 € reformado: un 12 % menos que en el mercado, tras casi un año de trámites y con riesgos que podrían haber salido peor (deterioro del piso, más deudas, retrasos). Si hubiera pujado 125.000 €, apenas habría ahorrado nada.
Cifras ilustrativas. El ITP y los plazos varían según la comunidad autónoma y el juzgado.