1. Aprobación
El juzgado, el notario o la administración revisa la subasta y aprueba la adjudicación. Hasta entonces, el deudor a veces puede pagar su deuda y parar el proceso.
2. Pagar el resto
Debes pagar la diferencia entre tu puja y el depósito en el plazo del edicto. En las judiciales suele ser de 40 días; en las administrativas, más corto. Si no pagas, pierdes el depósito.
3. El título
En las judiciales recibes el decreto de adjudicación y un mandamiento para cancelar las cargas posteriores a la que se ejecutó. En las administrativas, una certificación del acta o una escritura. Ese documento te permite inscribir el bien a tu nombre.
4. Impuestos
- Si el bien era de un particular: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre el 6 % y el 11 % según la comunidad. La base puede ser el valor de referencia del Catastro si es mayor que tu puja.
- Si era de una empresa: puede llevar IVA o IVA con inversión del sujeto pasivo.
- Plazo habitual para presentarlo: 30 días hábiles.
5. Inscripción
Presentas el título y el justificante del impuesto en el Registro de la Propiedad para inscribir el bien a tu nombre y cancelar las cargas que correspondan.
6. Tomar posesión
Si el inmueble está vacío, te entregan las llaves o pides al juzgado que te dé la posesión. Si está ocupado, en las subastas judiciales puedes pedir el lanzamiento dentro del mismo procedimiento; si los ocupantes tienen un contrato de alquiler válido, puede que debas respetarlo. Esto puede llevar meses.
7. Deudas que heredas
- Cuotas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores.
- IBI pendiente de los últimos años.
- Cargas anteriores a la que se ejecutó, que no se cancelan.