Dónde tributa
El alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario. Va a la base general del IRPF, la misma que tu sueldo, y tributa a tu tipo marginal.
Gastos que puedes restar
- Intereses de la hipoteca y gastos de reparación y conservación (juntos, como máximo hasta los ingresos; el exceso se usa en los 4 años siguientes).
- IBI, tasa de basuras, comunidad y seguros.
- Suministros que pagues tú, gestoría y administrador.
- Amortización: el 3 % anual del valor de la construcción (sin el suelo), calculado sobre el mayor entre lo que pagaste y el valor catastral.
- Muebles: un 10 % anual de su coste.
Reducción por alquilar una vivienda habitual
Si el inquilino vive allí de forma habitual, el rendimiento neto positivo se reduce:
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: 50 % en general.
- 90 % si en zona tensionada rebajas la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior.
- 70 % si en zona tensionada alquilas por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años.
- 60 % si has hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
- Contratos anteriores a esa fecha: mantienen el 60 %.
No se aplica a alquileres turísticos ni de temporada.
Ejemplo
Alquiler de 800 € al mes, contrato de 2025, sin zona tensionada
Ingresos anuales9.600 €
Gastos (IBI, comunidad, seguro, intereses)−3.000 €
Amortización−1.800 €
Rendimiento neto4.800 €
Reducción del 50 %−2.400 €
Se suma a tu base general2.400 €
Con un tipo marginal del 30 %720 € de IRPF
Si la vivienda está vacía
Una vivienda que no es la tuya habitual y no está alquilada genera una imputación de renta: el 1,1 % o el 2 % de su valor catastral se suma a tu base general.
Locales y garajes
Alquilar un local o un garaje independiente lleva IVA del 21 %, y si el inquilino es empresa o autónomo debe retener el 19 %.