Hipoteca

01Qué es

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo para comprar una vivienda. Lo devuelves en cuotas mensuales con intereses, y la vivienda queda hipotecada: si dejas de pagar, el banco puede ejecutarla.

02Cómo funciona

• El banco suele financiar hasta el 80 % del valor de tasación o del precio, el menor de los dos. El resto, más los gastos, lo pones tú.
• Tipo fijo: la cuota no cambia nunca.
• Tipo variable: euríbor más un diferencial. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses.
• Tipo mixto: fijo unos años y variable después.
• La cuota se calcula con el sistema francés: al principio pagas sobre todo intereses.

03Ejemplo en euros

Un punto de diferencia supone más de 24.000 € en 25 años. No incluye seguros ni gastos de compra.

04Qué puedes ganar y perder

05Cuándo recuperas el dinero

En una hipoteca la pregunta es al revés: cuándo terminas de pagar. Puedes amortizar anticipadamente en cualquier momento, para reducir la cuota o el plazo, con una comisión limitada por ley:

• Tipo fijo: hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después.
• Tipo variable: hasta el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, y nada después.

06Qué gastos tiene

• Tasación: la pagas tú.
• Notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca: los paga el banco desde 2019. Tú pagas la copia de la escritura que pidas.
• Comisión de apertura, si la hay.
• Productos vinculados: seguros de vida y hogar, domiciliaciones. A cambio bajan el diferencial: calcula si compensa.

07Qué protección existe

• Antes de firmar, el banco debe darte la FEIN (ficha europea de información normalizada) y la FiAE (advertencias), al menos 10 días antes.
• Tienes que ir al notario antes de la firma, gratis, para que te explique el contrato.
• Si tienes problemas para pagar, existen el Código de Buenas Prácticas y otras medidas de reestructuración.

08Cómo tributa

• La deducción por vivienda habitual solo existe para viviendas compradas antes de 2013.
• Si la vivienda es para alquilar, los intereses se pueden restar de los ingresos del alquiler.
• La compra tiene sus propios impuestos: IVA si es nueva, ITP si es de segunda mano.

Algunas comunidades tienen deducciones propias. País Vasco y Navarra tienen normativa propia.

09Con qué se puede comparar

Compara siempre varias ofertas por su TAE y por la cuota total con seguros. Fichas relacionadas:

10Qué revisar antes de contratar

• ¿Qué TAE tiene, con y sin productos vinculados?
• ¿Fijo, variable o mixto? ¿Podrías pagar la cuota si el tipo subiera 2 puntos?
• ¿Qué comisiones de apertura y de amortización anticipada tiene?
• Lee la FEIN y la FiAE y compáralas entre bancos.
• Que la cuota no supere un tercio de tus ingresos netos.